İcra ve İflas Hukukuna Dair Herşey...

Kira sözleşmesinin kiracıya yüklediği aslî borç, kiralananın kendisine bırakılmasının karşılığı olarak üstlendiği kira bedelinin ifasıdır. Kira bedelinin ödenmesinde temerrüdden söz edilebilmesi için kira bedelinden ne anlamak gerektiğinin ve kira bedelinin ödenme zamanın tespiti gerekmektedir.

I- Kira Bedeli

Kira bedelinin çoğunlukla para olarak belirlenmesine karşın paradan başka bir şey olarak örneğin bir mal veya hizmet olarak kararlaştırılması da mümkündür.

Ödenmesinde aksaklıkların ortaya çıkması halinde kiralayana bir takım hukukî olanaklar tanıyan kira bedeli dar yorumlanmalıdır. Burada kiracının kiralananı kullanması karşılığı ödeyeceği bedelin anlaşılması gerekir.

Kira sözleşmesinde kiracıya kapıcı parası, apartman aidatı gibi bir takım yükümlülükler yüklenebilir. Ancak bunların ödenmesinde kiracının temerrüde düşmesi, kiralayana kira bedelinin ödenmemesi halindeki olanakları sağlamaz.

Kira bedelinin dar yorumunun, miktarı belli yakıt giderleri için terk edildiği görülmektedir. Sözleşmede kiracı tarafından ödeneceği öngörülen ve miktarı belli yakıt paralarının kira bedelinden sayılacağı hem uygulamada hem de doktrinde kabul görmektedir.

II- Kira Bedelinin Ödenme Anı

Kiracının temerrüdü nedeniyle başvurulacak hukukî yollar açısından önem arz eden diğer bir husus da kira bedelinin ödenmesindeki aksaklıklardır. Böyle bir aksaklıktan söz edebilmek için, kira bedelinin ne zaman ödeneceğinin yani muacceliyet anının belirlenmesi gerekmektedir. Henüz muaccel olmamış bir kira bedeli için kiracıya karşı her hangi bir hukukî yola başvurmak mümkün değildir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunda, kira bedelinin ödenme zamanıyla ilgili bir hüküm yer almamakla birlikte Borçlar Kanununun 257. maddesindeki;

“Kiracı, kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur. Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, kira altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra ve nihayet kira akdinin hitamın verilmek lazımdır.”

hükmünün 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmeleri için de uygulanabileceği kuşkusuzdur.

Borçlar Kanunundaki bu düzenlemenin tamamlayıcı hukuk normu olduğu açıktır. Nitekim kira bedelinin ödenme anının tespitinde öncelik, sözleşmede tarafların bu hususta açıkladıkları iradeleridir.

Kira bedelinin ödenme anına ilişkin olarak uygulamada oldukça sık rastlanan, kira bedellerinin her ayın başında peşin olarak ödeneceğine ilişkin kayıtlardır. Yargıtay, yerleşmiş içtihatlarında, her ayın başında peşin olarak ödenecek kira bedeli kaydını “her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği” şeklinde yorumlamaktadır.

Muacceliyet hususunda belirtilmesi gereken diğer bir önemli husus da, kira sözleşmesinde kira bedellerinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde, dönem sonuna kadar tüm kira bedellerini muaccel kılacağına ilişkin kayıtların geçerli sayılmasıdır.

III- Kira Bedelinin Ödenmesinde Temerrüt

Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde kabul edilen şartlara uygun olarak ya da böyle bir şart yok ise mahalli adetlere ya da yukarıda belirttiğimiz üzere Borçlar Kanununun 257. maddesinde belirtilen zamanda ödemeye mecburdur. İşte kiracının kira bedelini yukarıda açıklanan ödeme zamanında ödememesi halinde altı aylık veya daha uzun süreli kiralarda otuz günlük, altı aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde altı günlük mehil tayin edilen ihtarname tebliğine rağmen ödemeyen kiracı, temerrüde düşmüş kabul edilir. Yargıtay içtihatlarına göre ihtarın tebliğ günü süreye katılmaz. Temerrüdün varlığı için tebliğ anında muaccel borcun ödenmemiş olması gerekir.

Kiralayan usulüne uygun olarak kiracının yaptığı ödemeyi kabul etmese bile sonradan ihtarname göndermişse kiracı 30 gün içerisinde kirayı ödemez ise mütemerrit olur. Keza kiralayan mütemerrit olmadıkça, Borçlar Kanununun 91. maddesine göre alınan “tevdi mahalli kararına” göre kira bedelinin tevdi mahalline yatırılması kiracıyı temerrüde düşmekten kurtarmaz.

Kiralayanın, kiracının daha fazla kira bedeli istemesi, kiracıya esas borcunu ödememe hakkını vermez. Bu şekilde de esas borcu ödemeyen kiracı mütemerrit duruma düşer.

IV- Mütemerrit Kiracıya Karşı İzlenecek Hukukî Yollar

Kiracının kira bedelini ödemede mütemerrit olması halinde kiralayana; Borçlar Kanununda ve İcra ve İflas Kanununda tanınan bir takım hukukî olanaklar öngörülmüştür.

a) Borçlar Kanununun 260. Maddesine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi

Borçlar Kanununun 260. maddesinde;

“Kiracı kira müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesbeden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan, altı ay veya daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir.

Bu mehil, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren işlemeye başlar.

Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teehhür halinde akdin hemen feshedileceğine dair mukaveleler batıldır.”

hükmü kabul edilmiştir. Bu hükümle Borçlar Kanununda, kiracının aslî edimi olan kira bedelini ödeme borcunu ifa etmeyen veya gereği gibi ifa etmeyen kiracıya karşı kiralanana akdi feshetme hakkı tanınmıştır. Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle kiracı, kirayı kira bedelini muaccel hale gelmiş olmasına rağmen ödememiş olması gerekmektedir.

Kiracının muaccel olan bir kira bedelini ödememesi üzerine, kiralayan kiracıya bir mehil tayin eder, bu mehil zarfında kira akdini fesheder. Ancak kiralayanın bu hakkını kullanabilmesi için kiracıya göndereceği ihtarda akdin feshedileceğini açıkça bildirmelidir.

Mehil vermek suretiyle yapılacak ihtarın geçerli olması için, Yargıtay’a göre; yazılı şekilde yapılması, ihtarnamede hangi aylara ait kira paralarının istendiğinin, istenilen kira paraları miktarının, ödenmelerinin için verilen mehilin, verilen mehil içinde kira parasının ödenmemsi halinde sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının bildirilmesi gerekir.

Kiralayan, kiracıya yasal unsurları taşıyan ihtar gönderir ve kiracı ihtarda kendisine tanınan mehil zarfında kira bedelini ödemez ise kiralayan sözleşmenin feshi ile tahliye talep etme hakkını kazanır.

Açılan tahliye davasında kiralayan, aynı zamanda kiracıdan temerrüt faizi ve akdin ortadan kalkması nedeniyle bir zararı varsa bunun tazminini de isteyebilecektir.

- Borçlar Kanununun 260. Maddesinin 6570 Sayılı Kanuna Tabi Sözleşmelerde

Uygulanma Sorunu

Uygulamada Borçlar Kanununun 260. maddesinin 6570 sayılı Kanuna tabi sözleşmeler hakkında uygulanamayacağı şeklinde bir görüş mevcuttur. Ancak 6570 sayılı Kanunun 1. maddesi Borçlar Kanununun kendisine aykırı olmayan hükümlerinin uygulanmasına imkan tanımaktadır.

6570 sayılı Kanunun 8. maddesi de;

“Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları...”

ifadesiyle, Borçlar Kanununun kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin düzenlemesine yollamada bulunmaktadır.

Borçlar Kanununun 260. maddesindeki düzenlemenin 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmeleri için uygulanması ilk bakışta güç açıklanabilir görünmektedir. Zira ilk bakışta, 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin birinci fıkrasının e bendinin, Borçlar Kanunu hükümleri karşısında özel hüküm niteliğinde olduğu ve bu özel hükmün, genel hüküm mahiyetindeki, Borçlar Kanunu hükümlerini dışlayacağı düşünülmektedir. Bununla birlikte bu hükümler incelendiğinde tümünün birlikte uygulanması gereği ortaya çıkar. Daha doğru bir deyişle, Borçlar Yasası hükümlerinin uygulama alanlarının, 7. maddenin birinci fıkrasının (e) bendi kuralının uygulama alanı ile tam olarak kesişmediği görülür.7

Gerçekten kiracı, her kira parasını ödemede gecikme gösterebileceği gibi, bir kira parasını hiç ödemeyip ya da çok geç ödeyip diğer kira paralarını zamanında ifa edebilir.

Birinci hal, yani kiracının tüm kira bedellerinin geciktirerek, ancak hiçbir zaman 30 günü geçmeden ödemesi hali Borçlar Kanununun 260. maddesinin kapsamı dışında kalmaktadır. İkinci halde ise sadece bir kira bedelini geciktirerek veya hiç ödememesi hali de 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin 1. fıkrasının e bendinin kapsamı dışında kalmaktadır. Açıkça görülmektedir ki bu iki hükmün birlikte uygulanması mümkündür ve hatta bu iki düzenleme birbirini olumlu bir şekilde tamamlamaktadır.

b) İcra ve İflas Kanununa Göre İlamsız Tahliye ve Kira Bedellerinin Tahsili

İcra ve İflas Hukukunda ilamsız icra, kural olarak yalnız para ve teminat alacakları için mümkün iken istisnai olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde ilamsız icra yoluna başvurulabileceği düzenlenmiştir.

Mütemerrit kiracıya karşı kiralayan tahliye davası açmadan ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye de istiyorsa İcra ve İflas Kanununun 267-269/d maddeleri gereğince ilamsız tahliye takibi yapma hakkına sahiptir. Yukarıda açıkladığımız diğer düzenlemelerde olduğu gibi burada öncelikli şart, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesidir.

Kiralayan, mütemerrit kiracıya yapacağı icra takibinde hem ödenmemiş kira bedellerini, hem de tahliyeyi talep edebilir. Kiralayanın ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı şart değildir. Ancak kira sözleşmesi yazılı ise sözleşmenin aslını veya bir örneğini takip talebine eklemelidir.

Yazılı bir kira sözleşmesi olmadığı halde bu yola başvurulmuşsa, borçlu kiracı kira sözleşmesinin varlığına açık ve kesin olarak itiraz etmez ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kiralayan takibine devam edebilir. Buna karşın kiracı kira sözleşmesine itiraz ederse kiralayan takibe devam edemez ve itirazın geçersiz kılınması ve tahliyenin sağlanması için dava açılması gerekir.

Kiracıya gönderilecek ödeme emrinde, Borçlar Kanununun 260. maddesinde yer alan kira sözleşmesinin feshedileceğine dair ihtarın belirtilmesi gerekir. Bu ihtar Borçlar Kanununun 260. maddesinde belirtilen şartları ihtiva etmelidir. Ödeme emrinde kira bedelinin, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri için otuz gün, daha kısa süreli sözleşmeler için altı gün içinde borcun ödenmemesi halinde kira akdinin feshedileceği belirtilmelidir.

Bu takip yolunda itiraz süresi altı aylık veya daha uzun süre sözleşmeler için yedi gün, daha kısa süreli sözleşmeler için üç gündür.

- Ödeme Emrine İtiraz Edilmez İse;

Kiracı, süresi için ödeme emrine itiraz etmez ise tahliye takibinin kira alacağına ilişkin bölümü kesinleşir. Ancak kiralayanın haciz isteyebilmesi için ödeme sürelerinin geçmesi gerekir. Burada haczin yapılması, haczedilen malların paraya çevrilmesi genel haciz yolu ile yapılan takiptekiyle aynıdır.

Kiracı itiraz süresinde itiraz etmez ancak ödeme süresi içerisinde kira bedellerinin tamamını öderse, icra takibi son bulur. Ancak gönderilen bu ödeme emri 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin 1. fıkrasının e bendi uyarınca haklı ihtar sayılır.

Kiracı, itiraz süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmemiş ve kira bedelini de öngörülen süre içerisinde ödememiş ise; alacaklı kiralayan, hem kira bedellerinin tahsili amacıyla haciz yapma yetkisini hem de İcra Mahkemesi’nden tahliye talep etme yetkisini kazanır.

Kiralayanın tahliye talebini alan İcra Mahkemesi, borçlu kiracının yedi gün içerisinde itiraz etmediğini ve ödeme süresinde borcu ödemediğini tespit ederse, kiracının gayrimenkulü tahliye etmesine karar verir. Bu karar üzerine kiracı icra dairesi vasıtasıyla gayrimenkulden zorla çıkarılır. Kiracı, ödeme süresi içinde kira bedelini öderse, yukarıda izah ettiğimiz üzere kiradan sayılmayan faiz, icra ve avukatlık ücretinin süresinde ödenmemesi nedeniyle tahliye kararı verilemez.

- Ödeme Emrine İtiraz Edilmiş İse;

Kiracı yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz ederse, bununla ilamsız tahliye talebi durur. Bunun üzerine, takibe devam edilebilmesi için alacaklı kiralayanın, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasına ve gayrimenkulün tahliye edilmesine karar verilmesini istemesi gerekir.

Alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini istemez ise bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yoluna başvuramaz.

Kiracının itirazı iki hususta olabilir;

- Kira Akdine İtiraz

Kira akdine itiraz, borçlunun kira akdinin varlığını inkâr etmesidir. İtirazda kira akdini inkâr ettiğini açık ve kesin bir şekilde beyan etmelidir. Aksi halde kira akdinin varlığını kabul etmiş sayılır. Kira akdine itiraz ile birlikte diğer itirazlarını bildiremez. Zira borçlu ortada kira akdi olmadığını iddia ederken borcu ödediği itirazında bulunması bu itirazla bağdaşmaz.

Kira akdine yapılan itiraz üzerine kiralayan, yazılı kira sözleşmesi gösteremez ise İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunamaz. Bu halde alacaklı kiralayan ancak Sulh Hukuk Mahkemesinden kira alacağının ödenmesi ve tahliye talebinde bulunabilir.

Kira akdi yazılı ancak noter tasdikli değilse kiralayan yine itirazın kaldırılmasını isteyemez. Zira elinde İcra ve İflas Kanununun 68. maddesi gereğince bir belge yoktur. Alacaklı bu halde de yukarıda belirttiğimiz üzere Sulh Hukuk Mahkemesinden kira bedelinin ödenmesini ve kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Alacaklı kiralayan, noter tasdikli kira sözleşmesi sunarsa, borçlu aksini ispat eden noter tasdikli belge sunamazsa başka her hangi bir itiraz ileri süremez ve İcra Mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verir.

- Kira Akdi Dışındaki İtirazlar

Borçlu kiracı, kira akdi dışında bir itirazda bulunursa kira akdini kabul etmiş sayılır. Bu durumda da alacaklının, altı ay içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunması gerekir.

Kiracının, itirazını İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinde yazılı belgelerle ispat etmesi gerekir. Aksi halde İcra Mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verir.

Belirtmek gerekir ki; İcra Mahkemesince verilen karar temyizi kabil kararlardandır. Ancak temyiz, satış dışındaki işlemleri durdurmadığından, kiralananın tahliyesine ilişkin kararın uygulanabilmesi için kararın Yargıtay’ca onanmasını beklemeye gerek yoktur. Bununla birlikte kararın borçlu kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmeden kiralananın tahliyesi istenemeyecektir.

DuraN