Corona Virüs Kapsamında Alınan Tedbirlerin Kira Sözleşmesine Etkisi

Coronavirus ve virüsün sebep olduğu etkilere bağlı olarak birçok işyeri geçici olarak faaliyetlerini durdurdu veya idare tarafından faaliyetlerin durdurulmasına karar verildi. Bu da kira sözleşmesine konu işyerlerinde bu süre zarfında kira bedelinin ödenmesinin zorunlu olup olmadığı konusunda birçok tartışmaya gündeme getirdi. Kanaatimce konuyu ifa imkânsızlığı ve kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kapsamında değerlendirmek gerekir. Değerlendirmem kısaca şöyledir;

    • TBK m. 301’e göre, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

    • Kira sözleşmesinde işyeri olarak kiralanan yerlerde kullanma amacı özel olarak belirlenmektedir. Kiraya veren kiralananı, sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu altına girer. İdari kararla işyerlerinin kapatılması veya çalışma koşullarının sınırlandırılması kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde bulundurma borcuna aykırılık teşkil eder. Bu durumun ortaya çıkmasında kiraya verenin kusuru bulunmamaktadır. Kira sözleşmesine konu işyerlerinin kısmen veya tamamen kullanılamamasında, kiraya verenin kusuruna dayanmayan, geçici bir ifa imkânsızlığı veya ayıptan sorumluluk söz konusudur.

    • İdari kararla faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerleri bakımından geçici imkânsızlık veya kiraya verenin ayıptan sorumluluğu hükümlerince kiracının kira bedeli ödeme borcu söz konusu olmaz. Corona virüs kapsamında alınan önlemler ortadan kalkıncaya kadar kiracılar kira bedeli ödemek zorunda değildir. Bu durumun ortaya çıkmasında kusuru olmadığından kiraya veren, kiralananın kullanılamamasından dolayı kiracının uğramış olduğu zararı (kazanç kaybını) tazmin etmek zorunda değildir.

    • Alınan tedbirler kapsamında kiralananın kullanımı tamamen engellenmemekle birlikte kısıtlanmışsa (örneğin restoranın kapalı olmasına rağmen paket servisine devam etmesi veya alışveriş merkezlerindeki mağazaların açık kalacağı sürenin kısıtlanması gibi) kiracı, kira bedelinin indirilmesini isteyebilir (TBK m. 307). Bir işyerinin geliri alınan tedbirlerden dolayı yüzde elli azalmışsa, aynı oranda kira bedelinin de indirilmesi istenebilir.

    • Kira sözleşmesine konu bazı işyerlerinde ise alınan tedbirler kiralananın kullanımını hiçbir şekilde etkilememişse kira bedeli tamamen ödenmek zorundadır. Örneğin corona virüs kapsamında alınan tedbirler eczaneleri, fırınları, marketleri etkilememiştir. Bu gibi yerlerde kira sözleşmesiyle faaliyette bulunanlar kira bedelinin indirilmesini isteyemezler.

Status is online

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]Doç. Dr. Sezer Çabri[/color]

Alıntıdır https://www.hukukmedeniyeti.org/haber/20...n-kira-so/